套房投資市場退燒？！ 投資人需謹慎選擇

套房投資市場退燒？！　投資人需謹慎選擇

更新日期:2007/07/03 16:12

記者:本報訊
上班族小陳手裡有個30萬左右的積蓄，看到這幾年房市大好，想做點小小的房地產投資。去年初，他透過房屋仲介業務員的介紹，看中了一間位在某大學附近的套房，景觀好、樓層高，生活機能便利。仲介業務員跟他說，大專院校周邊套房投資是穩賺不賠的，投資報酬率動不動就有8～10％以上，而且現在銀行貸款條件寬鬆，15萬現金就可以買到150萬的房子，再留點錢做點小裝潢，轉手獲利也會相當可觀。

小陳被這麼高的投資報酬率打動，就付了15萬頭款，買下這間套房，外加9成的房貸，而且他想說房市大好，應該繳不到幾個月的利息就可以脫手了，於是跟銀行商量只繳息不還本，降低房貸支出；另外，他把剩下的15萬做了點簡單的裝潢，再委託給這個業務員，請他出租或出售。

時間過了將近一年，眼看繳息緩衝期限將屆，房子不但賣不出去，連租都不好租；附近套房個案太多、租金殺得太低競爭太激烈；很多附近的「包租公」、「包租婆」們根本不像他購買高價全新套房、而是購買舊公寓整修轉手，獲利更高；更重要的是，最近銀行緊縮銀根，很多出價要購買的客戶卡在貸款辦不下來、不得不放棄，讓小陳有點欲哭無淚，不知道該如何是好…。

上述案例只是冰山一角。雖然這幾年來，標榜著「高級地段」、「高增值性」、「高投報率」、「低總價」的套房產品大舉推案，搶攻上班族、投資客，以及單身女性購屋族群的心；不過，近幾個月，由於銀行對套房產品的貸款日趨嚴苛，不僅核貸成數降低，甚至多家行庫不再承貸小坪數套房，使成屋市場套房成交量比急遽萎縮。

套房產品在這幾年的推案狀況到底如何？根據住展雜誌統計，北台灣套房推案量，從93年的5,517戶、206.6億元，增至94年的7,458戶、344.2億元，95年推案更一舉突破102件，推案戶數1萬5,285戶，是94年的一倍多，推案量604.1億元，較94年成長75%，也是近年最大量。

龐大的推案量體，也讓推案業者開始心生警惕，開始轉型。根據信義房屋不動產研究室統計，今年大台北329檔期的新推個案多達234個，其中20坪以上產品約佔新推案的77%；小套房新推案則主要集中在台北中山區，主力坪數15坪以下純套房產品，則僅佔新推個案數的22.6%，其中有14.1%，屬於套房及兩房以上產品混合式的推案，全部規劃為純小套房產品的推案僅佔8.5%。

近年來，套房不僅推案量大，房價也節節飆高，根據永慶房仲集團的統計，大台北地區小套房的平均單價在業者大舉推案、買方不斷追高之下，今年上半年新推個案的每坪平均單價已突破五十萬元，三年內急漲14.5％。例如台北市信義計畫區的「新川普」，規畫14至28坪、每坪訂價70萬元，一間小套房就將近要一千萬元。

在台北縣，則有新埔捷運站旁的「新巨蛋」，樓高46層、總銷金額達130億元、總戶數1500戶的小套房，單價也挑戰每坪36萬元，被業界視為測試台北縣小套房市場的新指標。

另外，許多以捷運聯合共構形式出現的套房產品，隨著捷運通出的便利性增加，房價也節節攀升。2004年由日勝建設在捷運板南線永春站上推出的「EAT」案，當初開價48萬元，因高出區段行情達17%，剛開始銷售的成績不甚理想，然隨著房市觸底反彈、景氣反轉向上，「EAT」第一期50億元的案量，及第二期30億元的案量，被購屋者火速搶購一空。該案更因為明星歌手蔡依林購買了幾戶而聲名大噪一時。目前該案的價格在每坪60萬元左右，每坪現賺15萬元，買70坪等於是賺進了1,000萬元，讓購屋人大賺其利。